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La location meublée


Présentation du dispositif
La location meublée existe depuis la loi du 2.04.1949 (loi n°49-458 du 2.04.1949). L’objectif de cette loi était de combler le manque de logements après guerre.
Mais depuis, de nombreuses lois de finances rectificatives ont introduit l’application de nouvelles règles comptables.
La dernière en date est celle de la loi de finances rectificative pour 2009 qui a instaurée une nouvelle réduction d’impôt (11 % en 2012) pour certains investissements réalisés sous le statut de Loueur en Meublé Non  Professionnel, appelé « LMNP Bouvard » ou « LMNP Censi-Bouvard ».

A noter que la location meublée est sur le plan juridique une activité civile et sur le plan fiscal une activité commerciale. Ce qui fait que les loueurs en meublés ne sont donc pas des commerçants au sens juridique mais au sens fiscal, ils sont donc imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.
Ce nouveau dispositif vient compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle "Classique" ou "Amortissement" qui n'a été en rien modifié.
Dorénavant, les investisseurs souhaitant acquérir des biens sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel auront donc 2 types de Statuts :

1. Statut LMNP Bouvard (réduction d'impôt de 11 %)
La réduction d'impôt est égale à 11 % pour les investissements réalisés en 2012 calculée sur le montant HT de l'investissement retenu à hauteur de 300.000 € étalée sur 9 ans, soit une réduction maximale de 33.000 €, soit 3.666 € par an.
L'acquisition doit être réalisée avant le 31 décembre 2012.
La date retenue est la date de l'acte notarié.

2. Statut LMNP Classique (ou LMNP Amortissement)
L'activité de location immobilière étant une activité commerciale, les loyers perçus dans le cadre d'une LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels (Article 39 du Code
Le statut de LMNP Classique ou LMNP Amortissement permet au contribuable d'amortir 100% de la valeur du bien immobilier et mobilier et de déduire de ses revenus locatifs les charges réelles (intérêts d'emprunts, taxes foncières, frais de copropriété, frais de comptabilité). Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans, dans le cadre de l'article 39C du Code Général des Impôts.

Résultat d'exploitation = Loyers - ((Charges (intérêts d'emprunts, taxe foncières, ...) - (amortissement imobilier et mobilier))
Tant que ce résultat d'exploitation Loyers - (Charges et Amortissements) sera négatif, l'investissement sera en déficit de revenus BIC, donc sur le plan comptable le résultat sera égale à 0 et à ce titre les revenus locatifs perçus seront exonérés d'impôts pendant toute la durée d'amortissement.
Ce mécanisme permet de se constituer des loyers nets d'impôts, par le jeu des amortissements différés, pendant 25 à 30 ans.

Quel régime choisir ?

1. Régime Micro-BIC
Le régime du micro-loueur est applicable de plein droit lorsque le chiffre d'affaires annuel n'excéde pas 76.300 € HT.
L'avantage se traduit par un abattement de 50 % pratiqué sur le chiffres d'affaires réalisé par le loueur.
Les Micro-Loueurs sont exonérés de TVA (Franchise de base).

2. Régime Simplifié
Ce régime simplifié s'applique lorsque les recettes annuelles sont comprises entre 76.300 € et 763.000 € HT.
Déclaration d'existence (imprimés P0 pour les personnes physiques).
Le lieu du dépôt des déclarations est soit celui de la situation géographique du meublé soit celui de la résidence du loueur.

3. Régime Réel Normal
Ce régime vise les loueurs en meublé dont le chiffre d'affaires annuel excéde les limites du régime simplifié, soit 763.000 € HT.
Déclaration d'existence (imprimés P0 pour les personnes physiques).
La TVA est calculée en fonction du chiffre d'affaires réel et acquittée chaque fin de trimestre (déclaration CA3).

  • LMNP Bouvard :
    . Réduction d'impôt de 11 % sur le montant de l'investissement HT
    . Récupération de la TVA sur les logements neufs
    . Revenus locatifs de nature BIC
    Avantages :
    . 30,6 % d'avantages fiscaux cumulés
    (11 % de réduction d'impôts + 19,6 % de rembopursement de la TVA)
    . Une rendement de 3,8 % à 5,10 % sur le montant HT investis
    . Un effort d'épargne de l'odre de 25 % à 30 % sur une période de 15 ans
    Inconvénients :
    . Les investissements bénéficiant de la réduction d'impôt sur 9 ans ne pourront pas être amortis et de ce fait ne pourront contribuer à gommer fiscalement les revenus de la location meublée.
     
  • LMNP Classique :
    . Amortissement 100 % de la valeur du bien immobilier et du mobilier
    . Récupération de la TVA sur les logements neufs
    . Revenus locatifs de nature BIC.
    Avantages :
    . L'amortissement permet de se créer des revenus non imposables pendant de nombreuses années (entre 25 et 30ans, selon le montage financier choisi)
    . Récupération de la TVA sur les programmes neufs
    . Excellent outil de gestion patrimoniale
    Inconvénients :
    . Les investisseurs ne bénéficient pas d'avantages fiscaux à l'entrée, et n'ont donc pas de défiscalisation directe sur le montant de l'investissement
     
  • Pack LMNP :
    LMNP Classique + LMNP Bouvard =     Optimisation fiscale
    . Aprés 25 ans les loyers du PACK LMNP sont supérieurs de 30 % par rapport au 2 LMNP neuf avec réduction d'impôt.