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LMNP Classique


Un investissement particulièrement adapté à la retraite
Une des préoccupations majeures des Français, c'est la retraite, et plus précisément le montant de la retraite qui sera perçu dans une période, guère éloignée, où un actif devra financer les pensions de deux retraités.

Devant cette perspective quelque peu inquiétande, il est aujourd'hui légitime d'envisager par mesure de prudence, la constitution d'un patrimoine immobilier permettant de disposer, le moment venu, de ressources complémentaires destinées à assurer la sécurité financière de nos vieux jours.

Si, de surcroît, la constution de ce patrimoine s'effectue dans un environnement fiscal privilégié, permettant l'acquisition de biens immobiliers en franchise d'impôt sur le revenu, alors cette démarche de prévoyance trouve là tout son intérêt salutaire et mérite que l'on examine de plus prés l'univers de la location meublée, sous le statut du "LMNP Classique" ou "LMNP Amortissement".

Les régles fiscales applicables aux loueurs "Non Professionnels"
Hormis les micro-loueurs, qui bénéficient d'un régime particulier d'imposition, les régles applicables aux loueurs "Non Professionnels" sont celles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le calcul des recettes
Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxes, encaissés ou non. Cette régle, propre aux bénéfices industriels et commerciaux, est différente de celle qui s'applique aux revenus fonciers où seuls les loyers effectivement encaissés sont déclarés.

Le calcul des charges et amortissements
Le calcul des charges et amortissements regroupent l'ensemble des postes suivants :
. les factures d'entretien et de réparation
. la taxe foncière (si le local est inscrit à l'actif)
. la taxe professionnelle
. les frais de gestion
. les frais d'assurances
. l'amortissement des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l'actif)
. l'amortissement du matériel et du mobilier (si ceux-ci sont inscrits à l'actif)
. les intérêts d'emprunt (si le bien financé est inscrit à l'actif)

Les frais et charges d'exploitation sont déductibles dès lors qu'ils ont été engagés dans le cadre et pour les besoins de l'activité locative.

Les conditions de déduction des amortissements
Le statut de "LMNP Classique" appelé également "LMNP Amortissement" permet d'amortir les biens acquis (meubles et immeubles) en vue de réaliser l'activité de location meublée à condition qu'ils soint inscrits dans l'actif du bilan.
Cette décision de gestion incombe à l'investisseur de comptabiliser - ou non - les amortissements.
En cas d'inscription à l'actif, il importe de veiller à isoler la quote-part représentative du terrain, non amortissable.
Concernant l'amortissement des immobilisations (immobilier et mobilier), elle devra s'effectuait "par composants" comme visé à l'article 237 septies du CGI par un décret du Conseil d'Etat du 14 novembre 2005.

La nécessité d'une véritable étude personnalisée
Dans un monde parfait, l'objectif serait de satisfaire à l'équation magique de la défiscalisation immobilière
. charges d'exploitation + remboursements d'emprunt = recettes + economie d'impôt
Or, cet objectif étant, le plus souvent inaccessible, il importe de s'en rapprocher le plus possible.
C'est la raison pour laquelle nous vous proposons d'effectuer une étude personnalisée afin de vérifier ensemble les équilibres financiers et fiscaux de l'opération.

  • LMNP Classique :
    Amortissement 100 % de la valeur des logements et des meubles
    . Ces amortissements neutralisent ainsi la fiscalité sur les loyers perçues
    . Cette option permet donc de se créer des revenus locatifs, non imposables, pendant 20 à 30 ans, selon le montage financier choisi)
     
  • LMNP Classique :
    Récupération de la TVA
     
  • LMNP Classique :
    Déduction des charges de vos revenus locatifs :
    . intérêts d'emprunt, taxes, ...
     
  • LMNP Classique :
    Déduction de l'amortissement de votre investissement HT
    (mobilier et immobilier)
     
  • LMNP Classique :
    Le terrain    , par nature, n'est pas amortissable
     
  • LMNP Classique :
    Impossible de bénéficier du régime "Micro-BIC", lorsque l'activité de meublée est exercée en société