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LMNP d'Occasion


Le marché du LMNP d'Occasion
Le marché du "LMNP d'occasion", également appelé "LMNP de revente" ou "LMNP de seconde main" ou "LMNP ancien" est un marché de niche.
C'est avant tout une "affaire de spécialistes" demandant de la technicité et une analyse fine de l'objectif patrimonial recherché par l'investisseur :
. des prix inférieurs de - 20% à - 30 % au prix du neuf
. des emplacements n°1, toujours en centre ville
. des résidences déjà en exploitation, qui ont prouvés la réalité économique de l'exploitation
. des gestionnaires de "Grand Renom"
. des rentabilités sensiblement supérieures au marché du neuf

Raison des vendeurs
Le taux de rotation des propriétaires d'une résidence avec services est faible, la plupart d'entre eux conserve le bien, et ce d'autant plus lorsque l'exploitant est solide. La remise sur le marché d'un bien en résidence services peut faire suite à un accident de la vie (décès, divorce, chômage, ...) ou  à un  arbitrage, notamment à la fin d'un avantage fiscal tel que le Périssol.
Par ailleurs, la réforme du statut du loueur en meublé professionnel (LMP) par la loi de Finances 2009, qui en a restreint son accès, conduit de plus en plus les propriétaires LMP à céder leur patrimoine représentant plusieurs lots, ou en tout cas à en planifier la vente une fois dépassé le délai de détention de cinq ans (exonération des plus-values, au-delà des 5 ans).

Motivation des acquéreurs
En acquérant un bien ancien dans une résidence avec services, les investisseurs recherchent un bien moins cher que dans le neuf, des revenus locatifs immédiats puisque la résidence est en cours d'exploitation, le versement d'un niveau de rendement supérieur au neuf (entre 4,5 % à 5,2 %), la possibilité de visiter la résidence ainsi que son emplacement (la résidence est déjà en exploitation) et, en tout dernier lieu, le qualité du gestionnaire, car c'est de lui que dépend la réussite de l'opération.

Bail commercial
Lors de la vente du bien, le bail commercial est transmis à l'acquéreur. En principe, un simple avenant spécifiant le nom du nouveau propriétaire est suffisant. La plupart des biens anciens sont vendus avec un bail commercial. Cependant, notre rôle de conseil nous améne à proposer d'autres formules présentant des avantages et des inconvénients en fonction du profil de l'investisseur, du profil du gestionnaire, de l'année de la signature du bail et de la destination de la résidence.
Les 3 types de formules proposées :
. Bail Commercial
. Mandat de Gestion
. Bail Civil

Le bail commercial offre une sécurité apparente plus forte, car les loyers ne dépendent pas du remplissage de la résidence. Mais la vraie sécurité réside avant tout sur un emplacement de qualité et une adéquation entre le produit immobilier et son marché.

La fiscalité du LMNP d'occasion
Dans le LMNP d'occasion, il n'y a pas d'abattement fiscal, mais l'investisseur bénéficie d'un amortissement de 100 % de la valeur du bien immobilier et mobilier (la valeur du terrain n'est pas amortissable). Ce dispositif lui permet de générer du déficit BIC qui vient absorber 'imposition des revenus locatifs et celà sur une longue période.

L'option BIC Réel permet une défiscalisation qui peut être résumée ainsi :
. Pas d'impôt ni de CSG/CRDS pendant environ 10 ans, si vous payez comptant
. Pas d'impôt ni de CSG/CRDS pendant environ 25 ans si vous empruntez la totalité de la somme

  • LMNP d'occasion :
    . Prix inférieurs au prix du neuf (- 20% à - 30 %)
    . Emplacement n°1, toujours en centre ville
    . Résidences déjà en exploitation
    . Revenus immédiats
    . Gestionnaires de "Renom"
    . Rentabilités supérieures     au neuf
     
  • Fiscalité du LMNP d'Occasion :
    . Les revenus des locations meublés sont des revenus BIC
    . Récupération de la TVA
    . Déduction des charges liées à l'investissement de vos revenus locatifs (intérêts d'emprunts, ... )
    . Amortissement de l'immobilier sur 25 à 30 ans (hors foncier)
    . Amortissement du mobilier sur 5 ans
     
  • Pack LMNP :
    LMNP Ancien + LMNP Neuf
    ou LMNP Classique + LMNP Bouvard
    = Optimisation fiscale
    . Permet de coupler le LMNP Bouvard réduction d'impôt à 18 % et le LMNP Classique pour optimiser la fiscalisation des revenus